Lokalhyra är som huvudregel momsfri, men de flesta företag som hyr kontor får ändå en hyresavi med 25 procent moms. Förklaringen är frivillig beskattning, en regel som låter hyresvärden lägga moms på hyran när hyresgästen bedriver momspliktig verksamhet. Här går vi igenom vad som gäller för moms på lokalhyra för er som hyresgäst, när momsen går att dra av och vad ni ska titta efter i hyresavtalet.
Kort svar: Uthyrning av lokaler är undantagen från moms, men hyresvärden kan välja frivillig beskattning och då ta ut 25 procent moms på hyran. Det kräver att ni stadigvarande använder lokalen i en momspliktig verksamhet. Är ni momsregistrerade drar ni av momsen, så den påverkar normalt inte er kostnad.
Är det moms på lokalhyra?
Utgångspunkten i momslagen är att uthyrning av fastighet är momsfri. Det gäller både bostäder och lokaler. För lokaler finns ett undantag: hyresvärden kan frivilligt välja att lägga moms på hyran, det som kallas frivillig beskattning och som tidigare hette frivillig skattskyldighet (Skatteverket).
Hyresvärden väljer nästan alltid moms när det går. Skälet är att hyresvärden då får dra av momsen på sina egna kostnader för lokalen, till exempel ombyggnad, drift och underhåll. Utan moms på hyran blir den momsen en kostnad som i slutändan hamnar i hyran.
Frivillig skattskyldighet: när får hyresvärden ta ut moms?
Frivillig skattskyldighet heter numera frivillig beskattning, men reglerna är desamma. Den förutsätter att:
- lokalen hyrs ut för stadigvarande användning i en verksamhet som är momspliktig, eller till stat, kommun eller region
- ni som hyresgäst har en oavbruten rätt att disponera lokalen, och avtalet löper tills vidare eller på minst ett år
- lokalen inte är en stadigvarande bostad
Hyresvärden behöver inte ansöka hos Skatteverket för en lokal som redan hyrs ut. Det räcker att hyran faktureras med moms, och fakturan ska utfärdas senast sex månader från första dagen i den hyresperiod den avser. Ansökan krävs bara när en byggnad är under uppförande och hyresvärden vill dra av moms redan under bygget.
Vad betyder momsen för er som hyresgäst?
| Er verksamhet | Moms på hyran | Effekt på er kostnad |
|---|---|---|
| Momspliktig (de flesta bolag) | Ja, 25 procent | Ingen. Ni drar av momsen som ingående moms. |
| Momsfri, till exempel vård, utbildning, bank och försäkring | Nej | Hyresvärden förlorar sin avdragsrätt och tar ofta ut en högre hyra eller ett tillägg. |
| Blandad verksamhet | Beror på hur ytorna används | Behöver redas ut med hyresvärden innan avtalet skrivs. |
Ett räkneexempel: ni hyr 300 kvadratmeter för 2 000 kr per kvadratmeter och år. Hyran är 600 000 kr, momsen 150 000 kr och ni betalar 750 000 kr till hyresvärden. Är ni momsregistrerade får ni tillbaka de 150 000 kronorna i momsdeklarationen, så er kostnad är 600 000 kr.
Momsen beräknas på hela hyran. Tillägg som hyresvärden tar ut som en del av hyran, till exempel för värme, kyla eller fastighetsskatt, momsbeläggs normalt på samma sätt.
Hyr ni ut i andra hand?
Även en hyresgäst kan använda frivillig beskattning när lokalen hyrs ut vidare. Det avgörande är hur lokalen används i det sista ledet. Hyr ni ut en del av kontoret till ett bolag utan momspliktig verksamhet kan det påverka både er egen moms och hyresvärdens, så stäm av med hyresvärden innan ni skriver ett andrahandsavtal. Mer om upplägget finns i guiden om att hyra ut lokal i andra hand och i texten om att dela kontor.
När ska momsen på hyran redovisas?
Lokalhyra faktureras oftast i förskott, kvartalsvis eller månadsvis. Betalar ni hyran i förskott får ni dra av momsen i den period då ni betalar. I annat fall styrs tidpunkten av hur ni bokför, normalt när fakturan bokförs eller betalas. För hyresvärdens utgående moms gäller motsvarande regler (Aspia om moms i fastigheter). Stäm av med er redovisningskonsult om ni är osäkra på periodiseringen.
Det här ska ni titta på i hyresavtalet
- Anges hyran med eller utan moms? Hyror för lokaler anges nästan alltid exklusive moms. Jämför alltid alternativ på samma grund.
- Momsklausulen. Standardavtal innehåller en klausul som gör er ersättningsskyldiga om hyresvärden förlorar sin avdragsrätt på grund av något ni gör, till exempel att ni ändrar verksamhet eller hyr ut i andra hand. Hyresvärdens avdrag kan justeras i upp till tio år, så beloppen kan bli stora.
- Ändrad verksamhet. Planerar ni att lägga momsfri verksamhet i lokalen, säg det innan avtalet skrivs.
Momsen är en av flera poster som avgör vad lokalen kostar. Hela bilden finns i checklistan för att hyra kontor.
Vanliga frågor
Är det moms på lokalhyra?
Huvudregeln är att lokalhyra är momsfri. Hyresvärden kan välja frivillig beskattning och tar då ut 25 procent moms, förutsatt att ni bedriver momspliktig verksamhet i lokalen.
Får vi dra av momsen på lokalhyran?
Ja, om ni är momsregistrerade och använder lokalen i den momspliktiga verksamheten drar ni av hela momsen som ingående moms.
Varför finns det ingen moms på vår hyresavi?
Antingen har hyresvärden valt att inte använda frivillig beskattning, eller så kan lokalen inte omfattas, till exempel för att er verksamhet är momsfri.
Är det moms på hyra av bostad?
Nej. Uthyrning av stadigvarande bostad kan aldrig omfattas av frivillig beskattning.
Hur hög är momsen på lokalhyra?
25 procent.
Hitta rätt kontor snabbare
Shace söker igenom hela kontorsmarknaden åt er, skickar ett handplockat urval inom 24 timmar och hjälper till med visningar och avtal. Berätta vad ni söker så matchar vi er med rätt kontor.