Miljöbyggnad och BREEAM är de två vanligaste miljöcertifieringarna för kontorsfastigheter i Sverige, och LEED dyker upp i en del internationellt ägda byggnader. För er som hyresgäst säger certifieringen något om byggnadens energianvändning, inomhusmiljö och material, men inte allt. Här går vi igenom vad varje certifiering betyder, hur de skiljer sig åt och vilka frågor ni bör ställa till hyresvärden, inklusive om ett grönt hyresavtal.
Varför miljöcertifierade byggnader spelar roll för hyresgäster
Allt fler företag har egna klimatmål och rapporterar sin miljöpåverkan. Kontoret är en del av det: energin som går åt i lokalen, hur ni tar er dit och vad som händer med material när ni bygger om. En miljöcertifierad byggnad gör det enklare att visa att lokalen håller en viss nivå, och certifieringarna ställer också krav på sådant som märks i vardagen, som ventilation, dagsljus och ljudmiljö.
Samtidigt är en certifiering ett betyg på byggnaden vid ett visst tillfälle. Hur huset faktiskt drivs, och hur ni själva använder lokalen, avgör resten.
Vad är Miljöbyggnad?
Miljöbyggnad är ett svenskt certifieringssystem som ägs och utvecklas av Sweden Green Building Council (SGBC). Det är anpassat efter svenska byggregler och svensk byggpraxis.
- Vad bedöms: energianvändning, klimatpåverkan, inomhus- och utomhusmiljö samt cirkularitet, fördelat på femton indikatorer i den senaste generationen (Miljöbyggnad 4).
- Nivåer: Brons, Silver och Guld. Brons innebär att byggnaden uppfyller lagkrav och grundläggande hållbarhetskrav, Silver är den vanligaste nivån och ligger över lagkraven, och Guld är den högsta.
- Granskning: alla certifieringar granskas av oberoende specialister, och byggnaden verifieras efter att den varit i drift en tid.
För befintliga byggnader finns Miljöbyggnad iDrift, ett separat system som fokuserar på förvaltning och drift. Det är relevant för er som hyresgäst eftersom det säger något om hur huset sköts i dag, inte bara hur det byggdes.
Vad är BREEAM?
BREEAM kommer från Storbritannien och är ett av världens mest använda system för miljöcertifiering av byggnader. I Sverige finns BREEAM SE, en svensk anpassning som SGBC förvaltar sedan 2013. Den används för nybyggnad och större ombyggnader.
- Vad bedöms: ett brett spektrum av områden, bland annat energi, hälsa och inomhusmiljö, material, vatten, transporter, avfall, markanvändning och ekologi samt hur projektet leds.
- Nivåer: Pass, Good, Very Good, Excellent och Outstanding.
För befintliga byggnader används BREEAM In-Use, som i Sverige certifieras enligt den internationella manualen. Enligt SGBC är syftet att minska miljöpåverkan från befintliga byggnader, och systemet fungerar som ett komplement till BREEAM SE.
BREEAM är vanligt hos större fastighetsbolag och internationella investerare, eftersom det är jämförbart mellan länder.
LEED certifiering
LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) är amerikanska U.S. Green Building Councils system. Det bygger på poäng inom bland annat energi, vatten, material och inomhusmiljö, och nivåerna är Certified, Silver, Gold och Platinum. I Sverige är LEED mindre vanligt än Miljöbyggnad och BREEAM, men förekommer i byggnader med internationella ägare eller hyresgäster som har globala krav på sina kontor.
Miljöbyggnad, BREEAM och LEED jämfört
| Miljöbyggnad | BREEAM SE / In-Use | LEED | |
|---|---|---|---|
| Ursprung | Sverige (SGBC) | Storbritannien, svensk anpassning via SGBC | USA (USGBC) |
| Nivåer | Brons, Silver, Guld | Pass till Outstanding | Certified till Platinum |
| Fokus | Energi, inomhusmiljö, klimat, cirkularitet | Brett: energi, hälsa, material, transport, ekologi, ledning | Brett, poängbaserat |
| Befintliga byggnader | Miljöbyggnad iDrift | BREEAM In-Use | LEED för drift |
| Typisk användare | Svenska fastighetsägare | Större bolag, internationella investerare | Internationella ägare och hyresgäster |
Det finns fler märkningar. SGBC står till exempel också bakom NollCO2, som handlar om byggnadens klimatpåverkan över hela livscykeln. Oavsett system: fråga vilken nivå byggnaden har, när certifieringen gjordes och om den fortfarande gäller.
Vad certifieringen betyder för er som hyresgäst
En certifiering är ett bra tecken, men den säger inte allt om just er lokal:
- Den gäller byggnaden, inte er yta. Er planlösning, belysning och utrustning påverkar energianvändning och inomhusmiljö i lokalen.
- Den är en ögonblicksbild. En byggnad certifierad för tio år sedan kan ha ändrats sedan dess. Driftcertifieringar som Miljöbyggnad iDrift och BREEAM In-Use säger mer om hur huset sköts i dag.
- Den kan påverka era egna ombyggnader. I certifierade hus kan det finnas krav på material och på hur hyresgästanpassningar görs.
- Den säger mindre om användningen. Ett certifierat kontor som mest står tomt är inte särskilt resurseffektivt. Det resonemanget utvecklar vi i artikeln om tomma kontor.
Gröna hyresavtal
Ett grönt hyresavtal är ett tillägg till lokalhyresavtalet där hyresvärd och hyresgäst kommer överens om hur de gemensamt ska minska lokalens miljöpåverkan. Fastighetsägarna har en standardiserad grön bilaga till lokalhyresavtalet som tar upp bland annat energianvändning, inomhusmiljö, materialval och avfallshantering. Bilagan beskriver vad som är hyresvärdens ansvar, vad som är hyresgästens och vad ni ansvarar för tillsammans.
Ett grönt hyresavtal kan initieras av båda parter. För hyresgästen ger det en struktur för att följa upp energi och avfall, och ett sätt att få den data ni kan behöva för er egen hållbarhetsrapportering. Vad som i övrigt ska stå i avtalet går vi igenom i checklistan för att hyra kontor.
Frågor att ställa till hyresvärden
- Vilken miljöcertifiering har byggnaden, på vilken nivå och från vilket år?
- Finns en driftcertifiering (Miljöbyggnad iDrift eller BREEAM In-Use)?
- Vilken energiklass har byggnaden enligt energideklarationen?
- Kan vi få data om vår lokals energianvändning, till exempel via separat mätning?
- Erbjuder ni grönt hyresavtal?
- Vilka krav gäller för material och ombyggnad vid hyresgästanpassning?
- Hur styrs ventilation, värme och belysning, och går det att anpassa efter när lokalen används? Mer om det i artikeln om smarta kontor och byggnader.
- Hur tar man sig dit med kollektivtrafik och cykel, och finns cykelrum och laddplatser?
Vanliga frågor
Vad är skillnaden mellan Miljöbyggnad och BREEAM?
Miljöbyggnad är ett svenskt system med fokus på energi, inomhusmiljö, klimat och cirkularitet och nivåerna Brons, Silver och Guld. BREEAM är internationellt och bredare, med bland annat transporter, ekologi och projektledning, och nivåer från Pass till Outstanding. Båda förvaltas i Sverige av Sweden Green Building Council.
Vilken nivå av Miljöbyggnad är bra?
Silver är den vanligaste nivån och innebär att byggnaden presterar bättre än lagkraven. Guld är den högsta nivån. Brons motsvarar lagkrav och grundläggande hållbarhetskrav.
Är miljöcertifierade kontor dyrare att hyra?
Det finns ingen enkel regel. Certifierade byggnader är ofta nyare eller nyligen renoverade, vilket brukar ge högre hyra, men energieffektiva hus kan samtidigt ge lägre driftkostnader. Jämför den totala kostnaden, inte bara hyran per kvadratmeter.
Vad är ett grönt hyresavtal?
Ett tillägg till hyresavtalet där hyresvärd och hyresgäst kommer överens om åtgärder för att minska lokalens miljöpåverkan, till exempel kring energi, inomhusmiljö, material och avfall. Fastighetsägarna har en standardbilaga som många använder.
Har ni krav på miljöcertifiering eller grönt hyresavtal? Berätta vad ni söker så matchar vi er med rätt kontor inom 24 timmar.