En missad uppsägning är ett av de dyraste misstagen ett företag kan göra som hyresgäst. Lokalhyresavtal förlängs automatiskt, ofta med tre år i taget, och uppsägningstiden är betydligt längre än för bostäder. Här går vi igenom vilken uppsägningstid som gäller för en lokal, hur en uppsägning av ett lokalhyresavtal ska gå till och hur ni säger upp avtalet för att förhandla om villkoren.
Kort svar: Om inget annat avtalats ska ett lokalhyresavtal på mer än nio månader sägas upp senast nio månader före hyrestidens utgång. Uppsägningen ska vara skriftlig. Sägs avtalet inte upp i tid förlängs det. Vill ni stanna kvar men ändra villkoren säger ni upp avtalet för villkorsändring.
Uppsägningstid för lokal
Uppsägningstiderna finns i 12 kap. 4 § jordabalken och gäller om parterna inte har avtalat om längre tid.
| Avtal | Uppsägningstid enligt lag |
|---|---|
| Obestämd tid (tillsvidare) | Till det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen |
| Bestämd tid, längre än nio månader | Senast nio månader före hyrestidens utgång |
| Bestämd tid, längre än tre men högst nio månader | Senast tre månader före hyrestidens utgång |
| Bestämd tid, längre än två veckor men högst tre månader | Senast en vecka i förväg |
| Bestämd tid, högst två veckor | Senast en dag i förväg |
De tre sista raderna gäller bara om avtalet säger att det ska sägas upp. Ett avtal på bestämd tid där hyresförhållandet har varat högst nio månader upphör annars av sig självt vid hyrestidens utgång (3 §).
Ett exempel: avtalet löper till och med den 31 december 2027 och har nio månaders uppsägningstid. Uppsägningen måste då ha nått hyresvärden senast den 31 mars 2027.
Avtalet upphör inte av sig självt
Ett avtal på bestämd tid där hyresförhållandet har varat längre än nio månader måste alltid sägas upp för att upphöra. Gör ingen det förlängs avtalet. Saknar avtalet regler om förlängning löper det vidare på obestämd tid, men nästan alla standardavtal anger en förlängningstid, ofta tre år. En uppsägning som kommer en dag för sent kan alltså binda er i tre år till.
Lägg in sista uppsägningsdag i kalendern med flera månaders marginal, och börja söka nytt kontor innan dess så att ni vet vad alternativen kostar.
Så säger ni upp lokalen
- Skriv uppsägningen. Den ska vara skriftlig om hyresförhållandet har varat längre än tre månader. Ange avtalet, lokalen och till vilken dag avtalet sägs upp.
- Skicka den till rätt mottagare. Uppsägningen ska riktas till hyresvärden eller den som är behörig att ta emot hyran för hyresvärdens räkning.
- Se till att den kommer fram i tid. Be om ett skriftligt erkännande av att uppsägningen är mottagen, eller skicka den i rekommenderat brev till hyresvärdens vanliga adress. Ett rekommenderat brev räknas som avlämnat när det lämnas in för postbefordran. Spara beviset.
- Kontrollera firmateckningen. Uppsägningen ska undertecknas av den som får företräda bolaget.
För hyresvärdar är formkraven strängare. En uppsägning av en hyresgäst med besittningsskydd kan inte skickas i rekommenderat brev utan måste delges, och den måste ha ett visst innehåll för att gälla.
Uppsägning för villkorsändring
Vill ni stanna kvar men ändra villkoren, oftast hyran, säger ni upp avtalet för villkorsändring. Det är det lagstadgade sättet att omförhandla ett lokalhyresavtal.
Om ni som hyresgäst säger upp (58 a §):
- Ange i uppsägningen vilka ändringar ni begär.
- Kommer ni inte överens måste ni hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling inom två månader från uppsägningen. Annars är uppsägningen utan verkan och avtalet löper vidare på gamla villkor.
- Så länge medlingen pågår får hyresvärden varken vägra förlängning eller kräva sämre villkor än i det uppsagda avtalet, om hyresvärden inte själv har sagt upp avtalet. Gör hyresvärden det ändå har ni alltid rätt till ersättning.
Om hyresvärden säger upp (58 §):
- Uppsägningen ska ange vilka villkor hyresvärden kräver för förlängning, eller varför förlängning vägras.
- Den ska upplysa om att ni måste vända er till hyresnämnden inom två månader om ni inte vill flytta utan ersättning.
- Saknas uppgifterna är uppsägningen utan verkan.
Godtar ni inte de nya villkoren och de inte är skäliga kan ni ha rätt till ersättning enligt reglerna om besittningsskydd för lokal. Måttstocken är marknadshyran, alltså vad liknande lokaler på orten hyrs ut för. Vad kontor kostar i Stockholm just nu redovisar vi i genomgången av kontorspriser.
Kan ni lämna avtalet i förtid?
Ett avtal på bestämd tid kan som huvudregel inte sägas upp i förtid. Behöver ni ut tidigare finns i praktiken tre vägar:
- Förhandla. Hyresvärden kan gå med på att lösa er från avtalet, ofta mot ersättning eller om en ny hyresgäst står redo.
- Hyr ut i andra hand. Kräver hyresvärdens samtycke. Ni står kvar som ansvariga för hyran.
- Överlåt avtalet. Kräver normalt hyresvärdens samtycke. Säljer ni verksamheten kan hyresnämnden i vissa fall ge tillstånd till överlåtelsen.
Hyresvärden kan säga upp avtalet i förtid om hyresrätten är förverkad, till exempel vid obetald hyra.
Vanliga frågor
Hur lång är uppsägningstiden för en lokal?
Nio månader för avtal på obestämd tid och för avtal på bestämd tid som är längre än nio månader, om inte längre tid har avtalats.
Måste uppsägningen vara skriftlig?
Ja, om hyresförhållandet har varat längre än tre månader.
Vad händer om vi missar att säga upp avtalet?
Avtalet förlängs, antingen på obestämd tid eller med den period som står i avtalet, ofta tre år.
Vad är uppsägning för villkorsändring?
Att avtalet sägs upp i syfte att förlängas på nya villkor. Den som säger upp ska ange vilka villkor som begärs, och tvisten ska hänskjutas till hyresnämnden inom två månader om parterna inte kommer överens.
Kan hyresvärden höja hyran under avtalstiden?
Inte utöver vad avtalet säger, till exempel en indexklausul. En annan hyra kräver att avtalet sägs upp för villkorsändring till hyrestidens utgång.
Hitta rätt kontor snabbare
Shace söker igenom hela kontorsmarknaden åt er, skickar ett handplockat urval inom 24 timmar och hjälper till med visningar och avtal. Berätta vad ni söker så matchar vi er med rätt kontor.