Nästan alla lokalhyresavtal innehåller en indexklausul som räknar upp hyran varje år. Under år med låg inflation märks den knappt, men 2023 höjde den många kontorshyror med nära elva procent på en gång. Här går vi igenom hur indexreglering av hyra fungerar, hur tillägget räknas ut, vad lagen kräver och vad som går att förhandla.
Kort svar: Indexreglering betyder att hyran följer konsumentprisindex (KPI). Tillägget räknas ut en gång per år utifrån KPI för oktober och gäller från den 1 januari. En indexklausul är bara giltig om hyresavtalet gäller för bestämd tid och hyrestiden är minst tre år.
Vad är indexreglering av hyra?
Indexreglering, indexuppräkning och indexklausul är tre ord för samma sak: ett villkor i hyresavtalet som gör att hyran ändras i takt med prisutvecklingen. Syftet är att hyran ska behålla sitt värde under en avtalstid på flera år. I Sverige används nästan alltid KPI med 1980 som basår, som Statistiska centralbyrån publicerar varje månad.
Vad säger lagen?
Huvudregeln i 12 kap. 19 § jordabalken är att hyran för en lokal ska vara ett bestämt belopp i avtalet. Hyran får knytas till ett index bara om:
- avtalet är träffat för bestämd tid, och
- hyrestiden är minst tre år.
Det är en av de viktigaste förklaringarna till att kontorsavtal så ofta skrivs på just tre år, med tre års förlängning i taget. I ett kortare avtal, eller ett avtal som löper tills vidare, är en indexklausul inte giltig.
Så räknas indexuppräkningen av hyran ut
De flesta hyresvärdar använder Fastighetsägarnas indexklausul. Den bygger på tre begrepp:
- Bashyra: den hyra, eller den del av hyran, som ska räknas upp.
- Bastal: KPI för den oktobermånad som bashyran är anpassad till. Börjar avtalet under första halvåret är det enligt standardklausulen oktober året innan, börjar det under andra halvåret är det oktober samma år, om inget annat avtalats.
- Oktoberindex: KPI för oktober varje följande år.
Formeln är:
Indextillägg = bashyra × (oktoberindex − bastal) / bastal
Tillägget räknas alltid mot bastalet, inte mot förra årets hyra, och gäller från den 1 januari året efter.
Räkneexempel
KPI för oktober 2024 var 415,51 och för oktober 2025 var det 419,35, en ökning med 0,92 procent. Har ni en bashyra på 600 000 kr per år som är anpassad till oktober 2024 blir tillägget för 2026:
600 000 × (419,35 − 415,51) / 415,51 = 5 545 kr
Hyran för 2026 blir alltså 605 545 kr, plus moms och övriga tillägg.
Så mycket har hyrorna räknats upp
| Hyresår | KPI-förändring, oktober till oktober |
|---|---|
| 2023 | 10,9 procent |
| 2024 | 6,5 procent |
| 2025 | 1,57 procent |
| 2026 | 0,92 procent |
Ett kontor som kostade 600 000 kr per år 2022 kostade alltså över 100 000 kr mer per år 2024, utan att något annat i avtalet ändrats. Därför ska indexklausulen räknas in när ni jämför vad olika kontor kostar.
Det här kan ni förhandla om
- Andel som räknas upp. Hela bashyran eller bara en del, till exempel 75 procent.
- Tak. En högsta årlig uppräkning skyddar mot år som 2023.
- Fast uppräkning i stället för index. En fast årlig procentsats, eller en hyrestrappa med bestämda belopp per år, ger förutsägbarhet åt båda parter.
- Bastal. Kontrollera att bastalet stämmer med när hyran faktiskt förhandlades.
- Golv. Standardklausulen anger att hyran aldrig blir lägre än bashyran, även om KPI sjunker.
Förhandlingsläget är bäst innan avtalet skrivs eller när det sägs upp för villkorsändring. Mer om det i guiden om uppsägning av lokal.
Tillägg som också kan ändras
Indexklausulen gäller bashyran. Tillägg för värme, el, kyla och fastighetsskatt följer ofta faktiska kostnader och ändras separat. Be hyresvärden om en sammanställning av vad den totala hyran blev de senaste två åren, inte bara bashyran. Alla poster går vi igenom i checklistan för att hyra kontor.
Vanliga frågor
Vad betyder indexreglering?
Att ett belopp, här hyran, justeras i takt med ett index, nästan alltid konsumentprisindex.
När höjs hyran?
Den 1 januari varje år, utifrån KPI för oktober året innan.
Kan hyran sänkas om KPI sjunker?
Tillägget kan minska, men enligt standardklausulen blir hyran aldrig lägre än bashyran.
Får hyresvärden ha indexklausul i ett ettårigt avtal?
Nej. En indexklausul är bara giltig om avtalet gäller för bestämd tid och hyrestiden är minst tre år.
Hur mycket räknas lokalhyror upp 2026?
Med Fastighetsägarnas indexklausul är KPI-förändringen 0,92 procent, räknat från oktober 2024 till oktober 2025.
Hitta rätt kontor snabbare
Shace söker igenom hela kontorsmarknaden åt er, skickar ett handplockat urval inom 24 timmar och hjälper till med visningar och avtal. Berätta vad ni söker så matchar vi er med rätt kontor.