Att hyra kontor i Stockholm tar oftast längre tid än man tror. Mellan första sökningen och inflyttning går det för de flesta företag tre till tolv månader, beroende på storlek och hur mycket lokalen behöver byggas om. Den här guiden går steg för steg igenom hur ni hittar och hyr en kontorslokal i Stockholm: hur marknaden fungerar, var de lediga kontoren finns, hur ni jämför alternativ och vad ni ska förhandla om.
Så fungerar marknaden för kontorslokaler i Stockholm
Stockholm är Sveriges största kontorsmarknad. Enligt Cushman & Wakefields MarketBeat för andra kvartalet 2026 finns omkring 12,5 miljoner kvm kontor i Storstockholm, varav cirka 1,8 miljoner kvm i CBD. Den totala vakansen låg på 18,5 procent: 8 procent i CBD, 14 procent i övriga innerstaden och 23 procent i ytterområdena.
För er som hyresgäst betyder det två saker. I citykärnan är utbudet begränsat och de bästa lokalerna hyrs ofta ut innan de annonseras. Utanför CBD finns gott om lediga kontor och därmed förhandlingsutrymme.
Lokalerna ägs framför allt av fastighetsbolag, från stora börsnoterade bolag och pensionsbolag till mindre privata fastighetsägare. Många lediga ytor annonseras aldrig brett utan förmedlas direkt av hyresvärdens uthyrare eller via kontakter.
Steg 1: Börja med behovet
Innan ni tittar på en enda lokal, bestäm vad kontoret ska klara:
- Antal arbetsplatser: Hur många är på plats samtidigt, inte hur många som är anställda?
- Ytor: Mötesrum, fokusrum, kök, reception, förråd.
- Tidsram: När löper ert nuvarande avtal ut, och när är sista dag att säga upp det? För lokaler är uppsägningstiden normalt nio månader.
- Budget: Total årskostnad inklusive tillägg, inte bara kr/kvm.
- Avtalsform: Eget hyresavtal på tre till fem år, eller ett flexibelt kontor med kortare bindning?
Vår checklista för att hyra kontor går igenom behovsanalysen, uppsägningstider och avtalsvillkor i detalj.
Steg 2: Välj område
Läget styr både hyran och hur lätt medarbetarna tar sig till jobbet. Grovt kan Stockholm delas in i:
- City och Östermalm (CBD): Högst hyror, bäst kommunikationer, representativt.
- Övriga innerstaden: Södermalm, Kungsholmen, Vasastan och Hagastaden. Centralt men ofta billigare än CBD.
- Närförorter och kontorskluster: Solna, Sundbyberg, Kista, Hammarby Sjöstad. Lägre hyror, moderna hus, bra kollektivtrafik till vissa knutpunkter.
Titta på var medarbetarna bor och vilka pendeltåg-, tunnelbane- och tvärbanelinjer som går dit. Varje område beskrivs närmare i guiden till kontorsområden i Stockholm.
Steg 3: Sätt en realistisk budget
Hyresnivåerna skiljer sig mycket mellan delmarknaderna. Enligt Cushman & Wakefield (Q2 2026) ligger topphyrorna på omkring 9 850 kr/kvm/år i CBD, 6 200 kr/kvm/år i övriga innerstaden och 4 100 kr/kvm/år i ytterområden. Lägg till värme och el om hyran är en kallhyra, fastighetsskatt, eventuell moms och indexuppräkning.
En detaljerad genomgång med räkneexempel finns i artikeln om vad det kostar att hyra kontor i Stockholm.
Steg 4: Hitta lediga kontor i Stockholm
Det finns fyra huvudsakliga vägar till lediga kontorslokaler i Stockholm:
- Direkt hos fastighetsägarna. De stora fastighetsbolagen har egna uthyrningsavdelningar och listar ofta lediga ytor på sina webbplatser. Bra om ni redan vet vilket område eller hus ni vill till, men ni ser bara ett bolags bestånd åt gången.
- Annonsportaler. Ger en bred överblick över annonserade lokaler, men långt ifrån allt utbud annonseras och samma lokal kan ligga ute länge.
- Hyresgästrådgivare och mäklare. För större behov kan en rådgivare som företräder hyresgästen sköta sökning och förhandling. Ofta en kostnad för er, och tjänsten är främst inriktad på större ytor.
- Matchning. Ni beskriver vad ni behöver och får ett urval av lokaler som passar, även sådana som inte är annonserade. Det är så Shace fungerar: vi söker igenom hela marknaden och skickar ett handplockat urval inom 24 timmar.
Kombinera gärna flera vägar, men håll ordning på vilka lokaler ni redan fått presenterade och av vem.
Steg 5: Visningar och jämförelse
Boka visningar av tre till fem lokaler som klarar grundkraven. Vid visningen, titta särskilt på:
- Planlösning: Hur mycket av ytan är faktiskt användbar? Hur många mötesrum får plats?
- Ljus, ljud och ventilation: Besök gärna vid olika tider på dagen.
- Huset: Entré, hissar, cykelrum, omklädning, gemensamma ytor och miljöcertifiering.
- Omgivningen: Lunchställen, gym, service och hur det känns att gå från stationen.
Jämför sedan alternativen på total årskostnad per arbetsplats, inte på kvadratmeterpris.
Steg 6: Förhandla och skriv avtal
När ni valt lokal, begär ett avtalsförslag och förhandla om:
- Hyra och eventuella hyresfria månader. Utanför CBD finns ofta utrymme.
- Hyresgästanpassning: Vad hyresvärden bygger och vem som betalar.
- Avtalstid, förlängning och uppsägningstid.
- Indexklausul: Hur hyran räknas upp varje år.
- Säkerhet: Deposition, bankgaranti eller borgen.
- Besittningsskydd: Om ni ombeds avstå från det, förstå vad det innebär.
Hur lång tid tar det att hyra kontor i Stockholm?
En ungefärlig tidslinje:
| Situation | Från start till inflyttning |
|---|---|
| Kontorshotell eller färdig lokal utan ombyggnad | Några veckor till 3 månader |
| Mindre kontor med enklare anpassning | 3–6 månader |
| Större kontor med hyresgästanpassning | 6–12 månader |
| Stort huvudkontor eller nyproduktion | 12–24 månader eller mer |
Eftersom uppsägningstiden för lokaler normalt är nio månader bör ni börja söka senast nio till tolv månader före ert nuvarande avtal löper ut. Är ni osäkra på om ni ska ha ett eget kontor alls, läs vår jämförelse av flexibla kontor och traditionella hyresavtal.
Vanliga frågor
Var hittar man lediga kontor i Stockholm?
Hos fastighetsägarnas egna uthyrare, på annonsportaler, via hyresgästrådgivare eller genom en matchningstjänst som Shace. Många lokaler i centrala lägen annonseras aldrig brett, så det lönar sig att inte bara söka på portaler.
Hur mycket kostar det att hyra kontor i Stockholm?
Enligt Cushman & Wakefield (Q2 2026) ligger topphyrorna på omkring 9 850 kr/kvm/år i CBD, 6 200 kr/kvm/år i övriga innerstaden och 4 100 kr/kvm/år i ytterområden. Till det kommer ofta tillägg för värme, el, fastighetsskatt och moms.
Hur långt i förväg ska man börja leta kontor?
Minst nio till tolv månader före ert nuvarande avtal löper ut, eftersom uppsägningstiden för lokaler normalt är nio månader. För större kontor med ombyggnad, börja tidigare.
Kan man hyra ett litet kontor i Stockholm?
Ja. För ett fåtal personer är kontorshotell, coworking eller ett rum i ett delat kontor ofta enklast. Mindre egna lokaler finns främst i innerstaden och i äldre fastigheter.
Låt oss hitta kontoret åt er
Shace söker igenom hela kontorsmarknaden i Stockholm, skickar ett handplockat urval inom 24 timmar och hjälper till med visningar och avtal. Berätta vad ni söker så matchar vi er med rätt kontor.