Kontorstrender avlöser varandra i branschpressen, men några av dem syns tydligt i siffrorna. Här är tio trender inom kontorsfastigheter som påverkar vilka lokaler som hyrs ut, till vilket pris och på vilka villkor. Varje trend bygger på en namngiven, publicerad källa, och vi beskriver vad den betyder för er som hyresgäst. Vill ni ha den bredare bilden av hur arbetsplatsen förändras finns den i vår artikel om framtidens kontor.
Kontorstrender i korthet
| # | Trend | Vad det betyder för hyresgäster |
|---|---|---|
| 1 | Tudelad marknad | Stora skillnader i utbud och pris mellan lägen |
| 2 | "Super prime" drar ifrån | De bästa lokalerna blir dyrare och tar slut snabbare |
| 3 | Mindre nyproduktion | Färre helt nya lokaler de närmaste åren |
| 4 | Stora hyresgäster konsoliderar | Hela kvarter kan få nya ankarhyresgäster |
| 5 | Kontorsnärvaron stabiliseras | Ytbehovet går att planera igen |
| 6 | Fokus före öppet landskap | Fler tysta rum i planlösningen |
| 7 | Service blir ett krav | Byggnadens utbud väger tungt |
| 8 | Flex i portföljen | Kombination av eget kontor och flexibla ytor |
| 9 | Hårdare energikrav | Energiprestanda blir en urvalsfråga |
| 10 | AI påverkar lokalbehovet | Behov av flexibla avtal |
Trender på marknaden för kontorsfastigheter
1. En tudelad marknad: flight to quality
Den tydligaste trenden inom kontorsfastigheter är att marknaden delas i två. Enligt Cushman & Wakefields MarketBeat för Stockholm, andra kvartalet 2026 är vakansgraden i Stockholms CBD 8,0 procent, medan den är 14,0 procent i övriga innerstaden och 23,0 procent i ytterområdena. För Stor-Stockholm som helhet ligger vakansen på 18,5 procent. Efterfrågan söker sig till moderna lokaler i de bästa lägena, medan äldre ytor längre ut står tomma längre.
För er: i ytterlägen och äldre bestånd finns förhandlingsutrymme. I centrala, moderna lokaler är konkurrensen hårdare.
2. "Super prime" drar ifrån
Inom det bästa segmentet finns nu ett eget toppskikt. Enligt JLL:s Nordic Outlook hösten 2026 tecknades 17 procent av uthyrningarna i Stockholms CBD under 2025 över den publicerade primehyran, jämfört med 9 procent 2023. Cushman & Wakefield anger primehyran i Stockholms CBD till 9 850 kr/kvm/år under andra kvartalet 2026.
För er: den som vill ha det allra bästa i CBD bör räkna med att betala över de nivåer som syns i rapporterna, och vara ute i god tid.
3. Nyproduktionen bromsar in
Under första halvåret 2026 färdigställdes 76 800 kvm nya kontor i Stockholm, Göteborg och Malmö, 22,4 procent mindre än samma period året innan, enligt Cushman & Wakefields MarketBeat för Sverige Q2 2026. Under byggnad finns knappt 271 000 kvm i de tre storstadsregionerna, varav cirka 180 000 kvm i Stor-Stockholm.
För er: färre helt nya lokaler framöver gör att nyligen renoverade ytor i befintliga hus blir ett allt viktigare alternativ.
4. Stora hyresgäster konsoliderar till nya kluster
Stora företag samlar verksamheter i färre och nyare byggnader. Det största exemplet under andra kvartalet 2026 var Ericsson, som enligt Cushman & Wakefield tecknade avtal om 58 000 kvm i Hagastaden hos Atrium Ljungberg och 39 700 kvm i Hagastaden hos Castellum. När en ankarhyresgäst flyttar förändras både det nya området och det som lämnas.
För er: konsolideringar frigör ofta ytor i de hus som lämnas, vilket kan ge bra möjligheter några år senare.
Trender i hur kontoret används
5. Kontorsnärvaron stabiliseras
Efter flera år av osäkerhet har närvaron hittat en nivå. I Castellums Framtidens arbetsliv 2026 (3 999 kontorsarbetare i Norden) arbetar 56 procent på kontoret fyra till fem dagar i veckan. Samtidigt finns ett glapp: enligt ISS Kontorslivet 2026 vill 36 procent av vd:arna öka närvaron medan 40 procent av medarbetarna vill arbeta mer på distans.
För er: det går att dimensionera kontoret utifrån faktisk närvaro igen. Mer om det i guiden om kontorsyta för hybridarbete.
6. Fokus före öppet landskap
Tysta zoner är den mest efterfrågade ytan i Castellums undersökning, följt av loungemiljöer och mindre mötesrum. Hälften (52 procent) föredrar eget eller delat rum, medan bara 15 procent vill ha ett helt aktivitetsbaserat kontor utan egen plats.
För er: planlösningen bör ha fler rum för koncentration och mindre möten än vad som var standard för tio år sedan.
7. Service och bekvämligheter blir ett krav
I CBRE:s European Office Occupier Sentiment Survey 2026 svarar 88 procent av företagen att de skulle välja bort en byggnad som saknar grundläggande service, upp från 82 procent året innan. Det kan vara allt från cykelgarage och omklädningsrum till restaurang, konferens och bra kollektivtrafik.
För er: jämför byggnader, inte bara lokaler. Det gemensamma utbudet kan ersätta ytor ni annars hade behövt hyra själva.
8. Flexibla ytor som en del av portföljen
I CBRE:s undersökning från 2025 räknade europeiska företag med att flexibla ytor skulle utgöra ungefär en tredjedel av kontorsportföljen inom två år, och 55 procent väntade sig att minska sin totala kontorsyta på medellång sikt. Flexibla kontor används allt oftare som komplement till ett eget huvudkontor, inte som ersättning.
För er: skillnaderna mellan kontorshotell, coworking och eget kontor går vi igenom i flexibla vs traditionella kontor.
Trender som styrs av regler och teknik
9. Hårdare energikrav på byggnader
EU:s omarbetade direktiv om byggnaders energiprestanda (direktiv (EU) 2024/1275) kräver att medlemsländerna renoverar de sämst presterande lokalbyggnaderna, minst 16 procent av beståndet till 2030 och 26 procent till 2033, med nationella minimikrav på energiprestanda. Det gör energiprestanda till en fråga om framtida driftkostnader och risk, inte bara om miljöprofil.
För er: fråga efter energideklaration och eventuell miljöcertifiering. Mer i vår guide om hållbara kontor och gröna fastigheter.
10. AI påverkar lokalbehovet
61 procent av företagen i CBRE:s undersökning från 2026 tror att AI kommer att förändra deras lokalbehov inom två år. Det kan gälla både hur många som behöver en arbetsplats och vilka typer av ytor som behövs. Ingen vet exakt hur, och därför blir flexibilitet i avtalet viktigare.
För er: förhandla om möjligheten att lämna eller lägga till yta under avtalstiden.
Vad kontorstrenderna betyder sammantaget
Trenderna pekar åt samma håll: företag vill ha färre men bättre kvadratmeter, i rätt läge, i byggnader med god service och låg energianvändning. Marknaden belönar de lokaler som uppfyller det och straffar de som inte gör det. För hyresgäster innebär det både möjligheter och risker. Utbudet är stort i vissa segment, men de mest eftertraktade lokalerna är fortfarande svåra att få.
Vanliga frågor
Vilka är de största trenderna inom kontorsfastigheter just nu?
De största trenderna är en tudelad marknad där moderna, centrala lokaler hyrs ut medan äldre står tomma, att det bästa segmentet drar ifrån i pris, samt att hyresgäster kräver mer service och bättre energiprestanda. Hybridarbete har stabiliserats och gör det lättare att planera ytbehovet.
Hur hög är vakansgraden för kontor i Stockholm?
Enligt Cushman & Wakefield var vakansgraden 18,5 procent i Stor-Stockholm och 8,0 procent i CBD under andra kvartalet 2026. Siffrorna skiljer sig mellan olika analyshus eftersom de definierar områden och vakanser på olika sätt.
Är det billigare att hyra kontor nu?
Det beror på läge och standard. I ytterområden och äldre bestånd, där vakanserna är höga, finns ofta utrymme att förhandla om hyra, hyresfria månader eller anpassningar. I Stockholms CBD steg primehyran under 2026 och de bästa lokalerna hyrs ofta ut över den nivån.
Vad är flight to quality?
Flight to quality betyder att hyresgäster flyttar till modernare och bättre belägna lokaler, ofta med mindre yta men högre standard. Det leder till låga vakanser i de bästa husen och högre vakanser i äldre byggnader.
Letar ni efter en lokal som passar hur ni arbetar i dag? Berätta vad ni söker så matchar vi er med rätt kontor inom 24 timmar.