Fastighetsbranschens utmaningar just nu handlar om sex saker: stigande kontorsvakanser, kostnader som äter driftnettot, nya energikrav från EU, brist på rätt kompetens, data som ligger i silos och hyresgäster som förväntar sig snabbare service. Ingen av dem löses enbart med teknik, men digitalisering i fastighetsbranschen gör de flesta lättare att hantera, eftersom den ger bättre underlag och frigör tid. Här går vi igenom varje utmaning, vad de publika siffrorna säger och var en digital satsning faktiskt gör skillnad.
Fastighetsbranschens utmaningar i korthet
| Utmaning | Vad som händer | Där digitalisering hjälper |
|---|---|---|
| Vakanser i kontor | Polarisering mellan attraktiva och mindre attraktiva lägen | Snabbare uthyrningsprocess, bättre data om efterfrågan |
| Kostnadstryck | Högre räntor och driftkostnader än före 2022 | Uppföljning av kostnader per fastighet, automatiserad rapportering |
| Energikrav | EU:s energiprestandadirektiv skärper kraven på lokaler | Mätning och styrning av energi, underlag för investeringar |
| Kompetensbrist | Stora pensionsavgångar och svårrekryterade roller | Automatisering av repetitiva uppgifter |
| Data i silos | Ekonomi, drift och avtal i olika system och Excel-filer | Integrationer och gemensamma begrepp |
| Hyresgästernas krav | Förväntan på snabba svar och tydlig information | Digital felanmälan, ärendestatus, kommunikation |
1. Stigande vakanser och en polariserad kontorsmarknad
Den tydligaste utmaningen för kommersiella fastighetsägare är kontorsvakanserna. I Fastighetsägarnas Sverigebarometer 2026 uppger var tredje fastighetsägare att vakanserna i kontor har fortsatt att stiga, framför allt i kontorsområden utanför de centrala stadskärnorna. Förklaringen är dels en svagare sysselsättning i kontorstäta branscher, dels att hyresgäster flyttar till bättre och mer centrala lokaler för att locka medarbetarna tillbaka till kontoret (så kallad flight to quality).
Skillnaderna är stora även inom samma stad. Enligt Citymarks analys, refererad av Placera i april 2026, steg vakansgraden för kontor i centrala Stockholm från 10,3 procent hösten 2025 till 11,1 procent våren 2026, medan norra förorterna låg på 23,1 procent.
Där digitalisering hjälper: Den som ser sina vakanser, avtalsförfall och förfrågningar på ett ställe kan agera tidigare. Lika viktigt är att lediga lokaler når rätt hyresgäster snabbt. Konkreta åtgärder går vi igenom i guiden om att minska vakansgraden.
2. Kostnader och räntor pressar lönsamheten
Räntorna är lägre än toppen 2023 men fortfarande högre än under åren före 2022. Fastighetsägarnas chefsekonom konstaterar i samma barometer att transaktionsvolymerna fortfarande ligger långt under nivåerna före det han kallar kostnadschocken 2022. Samtidigt har energi, underhåll och entreprenader blivit dyrare, och det är sällan möjligt att föra över hela kostnadsökningen på hyresgästerna utan att vakansrisken ökar.
Där digitalisering hjälper: Många bolag följer fortfarande upp kostnader kvartalsvis i kalkylblad. När ekonomi och drift kopplas ihop går det att se avvikelser per fastighet medan det fortfarande går att göra något åt dem. Vilka mått som är värda att följa beskriver vi i artikeln om nyckeltal för fastighetsbolag.
3. Energikrav och hållbarhetsmål
EU:s omarbetade direktiv om byggnaders energiprestanda (EPBD) trädde i kraft i maj 2024 och ska föras in i svensk lagstiftning, där Boverket har uppdraget att föreslå regeländringarna. Målet är ett fossilfritt och mycket energieffektivt byggnadsbestånd 2050. För befintliga lokalbyggnader innebär direktivet minimikrav på energiprestanda: de sämsta 16 procenten ska vara åtgärdade till 2030 och de sämsta 26 procenten till 2033, med utgångspunkt i beståndet 2020.
Kraven kommer också från hyresgäster och finansiärer. Stora hyresgäster rapporterar själva sin klimatpåverkan och vill kunna visa siffror för sina lokaler.
Där digitalisering hjälper: Utan mätdata per byggnad är det svårt att veta vilka fastigheter som ligger i riskzonen och vilka åtgärder som ger mest effekt per investerad krona. Energiuppföljning och styrning är ofta den digitala investering som betalar sig snabbast.
4. Kompetensbrist och generationsskifte
Enligt Fastighetsbranschens Utbildningsnämnds kompetensbehovsrapport 2025–2030 behöver branschen rekrytera omkring 12 000 personer under perioden, till stor del för att ersätta dem som går i pension. Rapporten pekar på teknisk kompetens, energieffektivisering och IT som områden där behovet är störst.
Där digitalisering hjälper: Automatisering ersätter inte drifttekniker eller förvaltare, men den kan ta bort tidskrävande moment: manuell kontering av fakturor, sammanställning av månadsrapporter, påminnelser om avtalsförfall och registrering av ärenden. Det gör befintlig personal mer effektiv och minskar beroendet av enskilda nyckelpersoner.
5. Data som ligger i silos
I många fastighetsbolag finns hyresavtal i ett system, ekonomi i ett annat, driftdata i ett tredje och resten i Excel. Resultatet är dubbelarbete, olika versioner av samma siffra och rapporter som visar hur det såg ut för en månad sedan.
Där digitalisering hjälper: Det viktigaste steget är sällan att köpa ett nytt system, utan att bestämma gemensamma begrepp (vad räknas som vakant yta, vilket id har en lokal) och koppla ihop de system som redan finns. Hur det kan gå till beskriver vi i artikeln om att gå från Excel till fastighetsdata i realtid.
6. Hyresgästernas förväntningar
Hyresgäster jämför sin hyresvärd med de bästa tjänster de använder i övrigt. De vill kunna felanmäla digitalt, följa sitt ärende och få svar utan att jaga någon. Det finns också en positiv signal: i Fastighetsbarometern, som CFI Group och Fastighetsägarna genomför årligen, gav lokalhyresgästerna 2025 sina hyresvärdar det högsta nöjdhetsbetyget hittills. Bolagen i topp lyfter fram tillgänglighet och personlig kontakt, inte avancerad teknik.
Där digitalisering hjälper: Digitala verktyg gör det lättare att vara tillgänglig i skala, men de ersätter inte kontakten. Vad hyresgäster faktiskt värderar går vi igenom i artikeln om vad hyresgäster vill ha.
Digitalisering i fastighetsbranschen: var står branschen?
Branschen är tydligt medveten om behovet men har långt kvar. I en undersökning från GlobalConnect bland 300 svenska fastighetsägare (2023) svarade nio av tio att de har en lång väg kvar innan fastighetsbeståndet är digitaliserat. De vanligaste hindren var att digitalisering inte prioriteras i budgeten, brist på intern kompetens och svårigheten att införa nya system samtidigt som den löpande driften ska skötas.
Samtidigt går utvecklingen snabbt på vissa områden. Andelen svenska företag med minst tio anställda som använder AI ökade från 25 till 35 procent mellan 2024 och 2025 enligt SCB, och i SCB:s rapport om AI-användning i företag 2025 är fastighetsverksamhet en av branscherna där användningen ökade mest. För en bredare genomgång av hur digitaliseringen ser ut i praktiken, läs vår artikel om digitalisering i fastighetsbranschen.
Så prioriterar ni: var börjar man?
- Börja med affärsproblemet, inte tekniken. Välj en eller två utmaningar ovan som kostar mest i just ert bestånd, till exempel vakanser i ett visst område eller energikostnader i äldre byggnader.
- Säkra grunddatan. Se till att fastigheter, lokaler, ytor och avtal har entydiga id och att någon äger datakvaliteten.
- Koppla ihop innan ni byter ut. Integrationer mellan befintliga system ger ofta mer än ett nytt system som ingen hinner införa.
- Mät effekten. Bestäm i förväg vilket nyckeltal som ska förbättras, till exempel tid från uppsägning till nytt avtal.
- Ta ett steg i taget. Mindre projekt som blir klara slår stora program som fastnar.
Ett exempel på en avgränsad satsning är uthyrningen. Med Shace kan ni publicera lediga lokaler direkt från ert eget system via API och få kvalificerade förfrågningar från företag som har beskrivit vad de söker, utan att lägga in samma information för hand i flera kanaler.
Vanliga frågor
Vilka är fastighetsbranschens största utmaningar just nu?
Stigande kontorsvakanser, särskilt utanför de mest centrala lägena, är den tydligaste. Därefter kommer kostnadstryck från räntor och drift, skärpta energikrav genom EU:s energiprestandadirektiv, kompetensbrist på grund av pensionsavgångar och fragmenterad data som gör uppföljningen långsam.
Varför går digitaliseringen långsamt i fastighetsbranschen?
Branschen har länge varit lönsam utan att behöva förändra sina arbetssätt, och fastigheter har lång livslängd. Undersökningar pekar på brist på budget, brist på intern kompetens och svårigheten att byta system mitt i den löpande driften som de vanligaste hindren.
Vad innebär EU:s energiprestandadirektiv för ägare av lokaler?
Direktivet kräver minimikrav på energiprestanda för befintliga lokalbyggnader, där de sämsta byggnaderna ska förbättras först, med etapper 2030 och 2033. Exakt hur kraven utformas i Sverige avgörs när direktivet förs in i svenska regler, och Boverket har uppdraget att föreslå ändringarna.
Var ger digitalisering snabbast effekt för ett fastighetsbolag?
Oftast i energiuppföljning, automatiserad rapportering och uthyrning. Det är områden där resultatet syns i driftnettot eller vakansgraden inom ett år och där datan till stor del redan finns.
Vill ni nå fler kvalificerade hyresgäster utan mer manuellt arbete? Läs mer om Shace för hyresvärdar.