Vakansgrad är det nyckeltal som snabbast slår igenom i ett fastighetsbolags intäkter, driftnetto och värdering. Ändå arbetar många fastighetsägare fortfarande reaktivt: uthyrningen startar när lokalen redan står tom. Den här guiden visar hur ni räknar ekonomisk vakansgrad och ytvakans, vad en tom lokal faktiskt kostar och hur ni kan minska vakansgraden genom att följa rätt data i förväg i stället för att läsa om vakanserna i efterhand.
Vad är vakansgrad?
Vakansgrad anger hur stor del av ett fastighetsbestånd som inte är uthyrd. Den kan mätas på två sätt: i yta (kvadratmeter) eller ekonomiskt (hyresvärde). De två måtten ger ofta olika siffror, och det är den ekonomiska vakansgraden som påverkar resultatet och fastighetens värde.
Ekonomisk vakansgrad
Den ekonomiska vakansgraden visar hur stor del av den möjliga hyresintäkten som uteblir:
Ekonomisk vakansgrad = bedömd hyra för vakanta ytor / totalt hyresvärde
Hyresvärdet är kontrakterade hyror plus bedömd marknadshyra för de lediga ytorna, räknat på årsbasis. Motsatsen är ekonomisk uthyrningsgrad, som börsnoterade fastighetsbolag brukar definiera som hyresintäkter i förhållande till hyresvärde (se till exempel SBB:s definitioner av nyckeltal). Bolag som rapporterar enligt EPRA använder samma logik under namnet EPRA vakansgrad: hyresvärdet för outhyrda ytor dividerat med hyresvärdet för hela beståndet.
Observera att vissa bolag även räknar tillfälliga rabatter som en del av den ekonomiska vakansen. Bestäm hur ni gör och håll fast vid det, annars går siffrorna inte att jämföra över tid.
Ytmässig vakansgrad (ytvakans)
Ytvakans = vakant uthyrbar area / total uthyrbar area
Ytvakansen är enkel att förstå och passar för att beskriva ett område eller en marknad, men den säger inte vad vakansen kostar. En tom källarlagerlokal och ett tomt kontorsplan med utsikt väger lika tungt per kvadratmeter.
Räkneexempel
Ett hypotetiskt exempel: en kontorsfastighet har 10 000 kvm uthyrbar yta och ett totalt hyresvärde på 25 000 000 kr/år. Två ytor står tomma.
| Vakant yta | Kvm | Bedömd marknadshyra | Hyresvärde per år |
|---|---|---|---|
| Kontorsplan, våning 4 | 1 000 | 2 700 kr/kvm/år | 2 700 000 kr |
| Lager i källarplan | 500 | 800 kr/kvm/år | 400 000 kr |
| Summa | 1 500 | 3 100 000 kr |
- Ytvakans: 1 500 / 10 000 = 15,0 procent
- Ekonomisk vakansgrad: 3 100 000 / 25 000 000 = 12,4 procent
- Ekonomisk uthyrningsgrad (utan rabatter): 87,6 procent
Om kontorsplanet hyrs ut sjunker den ekonomiska vakansgraden till 1,6 procent, trots att ytvakansen fortfarande är 5 procent. Det är därför uthyrningsarbetet bör prioriteras efter hyresvärde, inte efter kvadratmeter.
Vakansgraden på kontorsmarknaden 2026
Vakanserna har stigit de senaste åren, men utvecklingen är tudelad. Enligt Citymarks mätning våren 2026 steg kontorsvakansen innanför tullarna i Stockholm från 10,3 procent hösten 2025 till 11,1 procent, medan Söderort låg på 13,8 procent och Norrort på 23,1 procent. Äldre B-lokaler har haft en tydligare vakansökning än nyare A-lokaler (Fastighetssverige, april 2026). JLL, som mäter hela Stockholmsmarknaden, redovisade 16,1 procent för andra kvartalet 2026 (JLL, Stockholm Office Market Dynamics).
Att källorna skiljer sig åt beror på olika geografi och metod. Jämför därför er egen vakansgrad med ett mått som är avgränsat på samma sätt: samma område, samma segment och samma definition. Mer om marknadsläget finns i vår genomgång av kontorsmarknaden i Sverige.
Vad kostar en tom lokal?
Den direkta kostnaden är den uteblivna hyran. Kontorsplanet i exemplet ovan kostar 225 000 kr i utebliven hyra för varje månad det står tomt. Till det kommer kostnader som fastighetsägaren bär oavsett vakans: värme och ventilation för att hålla lokalen i skick, fastighetsskatt (för lokaler 1 procent av taxeringsvärdet, se Skatteverket), och ofta hyresgästanpassningar och mäklararvoden när lokalen väl hyrs ut.
Vakansen påverkar också värdet. Om en fastighet värderas till 5 procent direktavkastning motsvarar varje varaktig förlust av 100 000 kr i driftnetto ungefär 2 000 000 kr i marknadsvärde. Värderare räknar med en bedömd långsiktig vakans, så en fastighet som ständigt har ytor tomma får en lägre värdering även efter att en enskild lokal hyrts ut. Hur driftnetto och direktavkastning hänger ihop går vi igenom i guiden till nyckeltal för fastighetsbolag.
Varför uppstår vakanser?
Vakanser är sällan slumpmässiga. De vanligaste orsakerna är:
- Hyresnivån ligger över marknaden för just den ytan och det läget.
- Lokalen matchar inte efterfrågan, till exempel fel planlösning, för stor sammanhängande yta eller eftersatt standard.
- Hyresgäster lämnar för att deras behov förändrats eller för att de är missnöjda med förvaltningen.
- Uthyrningsprocessen är långsam: sena svar på förfrågningar, få visningar och långa beslutsvägar.
- Läget har tappat i attraktivitet jämfört med konkurrerande områden.
Informationen som visar de här mönstren finns oftast redan i bolaget, men utspridd i hyresavisering, felanmälningssystem, mejlkorgar och kalkylark. Därför syns problemen först när vakansen redan är ett faktum.
Sex sätt att minska vakansgraden med data
1. Följ kommande vakanser, inte bara dagens
Den viktigaste siffran för nästa års vakansgrad är vilka kontrakt som löper ut och vilka som redan är uppsagda. Lokalhyresavtal som löper längre än nio månader har normalt minst nio månaders uppsägningstid enligt 12 kap. 4 § jordabalken, vilket ger er ett tidsfönster att arbeta i. Håll en löpande lista över kontraktsförfall per kvartal, räknat i hyresvärde, och starta uthyrningen av en uppsagd yta samma vecka som uppsägningen kommer in.
2. Upptäck hyresgäster som är på väg att lämna
En hyresgäst som flyttar är den dyraste vakansen, eftersom ni förlorar en fungerande relation och ofta måste bygga om. Signaler att följa upp:
- sena eller ändrade betalningar
- fler felanmälningar, eller att de plötsligt upphör
- tydligt lägre nyttjande av lokalen
- nyheter om nyanställningar, varsel, sammanslagningar eller ny ledning
Boka samtal med hyresgäster med avtal som löper ut inom 18 till 24 månader, oavsett hur relationen upplevs. Då hinner ni erbjuda ombyggnad, större eller mindre yta eller en ny avtalsstruktur innan de börjar titta på alternativ.
3. Prissätt mot marknaden och räkna på tiden
Jämför er begärda hyra med publicerade marknadshyror från mäklarhus och analysfirmor, och med de hyror ni faktiskt har fått i nyuthyrningar. Räkna sedan på alternativet. Ett hypotetiskt exempel för 1 000 kvm:
- Att sänka hyran från 3 000 till 2 700 kr/kvm/år kostar 300 000 kr per år, eller 1 500 000 kr över ett femårsavtal.
- Att stå tomt sex månader extra på 2 700 kr/kvm/år kostar 1 350 000 kr i utebliven hyra, plus löpande kostnader.
Siffrorna varierar för varje objekt, men kalkylen tvingar fram ett medvetet beslut i stället för att den begärda hyran ligger kvar av gammal vana.
4. Mät uthyrningstratten
Följ varje ledig lokal genom samma steg: förfrågan, visning, offert, kontrakt. Mät antal i varje steg och tiden mellan dem. Tre frågor ger oftast mest:
- Hur snabbt svarar vi på en ny förfrågan?
- I vilket steg tappar vi flest intressenter?
- Vilka kanaler ger förfrågningar som faktiskt leder till kontrakt?
Om många visningar inte leder till offert är problemet ofta lokalen eller priset. Om få förfrågningar kommer in alls är problemet synligheten.
5. Bryt ner vakansen per segment
En genomsnittlig vakansgrad för hela beståndet döljer det viktigaste. Dela upp den per område, fastighet, lokaltyp och storleksklass. Marknadsdata visar att skillnaden mellan A- och B-lokaler växer, och samma mönster finns ofta inom ett enskilt bestånd. Den uppdelningen visar var det behövs prisjustering och var det behövs investering.
6. Anpassa produkten efter efterfrågan
Data om vad som efterfrågas, till exempel ytstorlek, avtalslängd och standard, ska påverka hur ni paketerar lediga ytor. Att dela upp ett stort plan, erbjuda färdiga lokaler eller kortare avtal kan fylla ytor som annars står tomma. Läs mer om vad hyresgäster förväntar sig av en kontorslokal.
Från rapport till rutin
Arbetet kräver inget stort systemprojekt för att komma igång. Det räcker med ett fåtal siffror som uppdateras regelbundet och har en tydlig ägare:
| Nyckeltal | Hur ofta | Varför |
|---|---|---|
| Ekonomisk vakansgrad per fastighet | Månadsvis | Visar intäktsbortfallet |
| Kontraktsförfall kommande 24 månader | Månadsvis | Visar framtida vakansrisk |
| Tid från förfrågan till kontrakt | Per uthyrning | Visar processens flaskhalsar |
| Förfrågningar per källa | Månadsvis | Visar vilka kanaler som fungerar |
När siffrorna finns på ett ställe i stället för i separata kalkylark blir det också lättare att agera i tid. Hur man tar det steget beskriver vi i artikeln om fastighetsdata i realtid.
Fler kvalificerade förfrågningar är en del av lösningen. Shace matchar företag som söker kontor med lediga lokaler och skickar förfrågningar från hyresgäster som redan har beskrivit sina behov. Hyresvärdar kan också publicera lediga lokaler direkt från sina egna system via Shaces API.
Vanliga frågor
Hur räknar man ut vakansgrad?
Ekonomisk vakansgrad räknas som bedömd hyra för vakanta ytor delat med det totala hyresvärdet (kontrakterade hyror plus bedömd hyra för lediga ytor). Ytvakans räknas som vakant uthyrbar yta delat med total uthyrbar yta. Båda anges i procent.
Vad är skillnaden mellan ekonomisk vakansgrad och ytvakans?
Ytvakansen mäter andelen tomma kvadratmeter, medan den ekonomiska vakansgraden mäter andelen utebliven hyra. Eftersom hyran per kvadratmeter skiljer sig mellan till exempel kontor och lager kan måtten bli helt olika. Det är den ekonomiska vakansgraden som påverkar driftnetto och värdering.
Vad är en normal vakansgrad för kontor?
Det beror på läge och segment. Våren 2026 låg kontorsvakansen innanför tullarna i Stockholm på drygt 11 procent enligt Citymark, medan Norrort låg över 20 procent. Jämför alltid med ett mått för samma område och samma typ av lokaler.
Vad är EPRA vakansgrad?
EPRA vakansgrad är en standardiserad ekonomisk vakansgrad som används av börsnoterade fastighetsbolag: hyresvärdet för outhyrda ytor dividerat med hyresvärdet för hela beståndet. Standarden gör det lättare att jämföra bolag med varandra.
Hur påverkar vakansgraden fastighetens värde?
Vakansen sänker driftnettot, och fastighetens värde beräknas ofta som driftnetto delat med ett avkastningskrav. Med 5 procents avkastningskrav motsvarar 100 000 kr lägre driftnetto per år ungefär 2 miljoner kr lägre värde. Långvarig vakans kan också höja den vakans som värderaren räknar med framåt.
Vill ni fylla lediga lokaler snabbare med hyresgäster som redan vet vad de söker? Läs mer om Shace för hyresvärdar.