Kontorsmarknaden i Sverige är tudelad. I Stockholms CBD är vakansgraden låg och primehyrorna stiger, medan ytterområden och äldre bestånd har höga vakanser. Samtidigt har transaktionsmarknaden vaknat: volymen under första halvåret 2026 var den högsta på flera år. Här sammanfattar vi läget med siffror från de senaste publicerade rapporterna, och vad utvecklingen betyder för er som hyr eller äger kontor.
Kontorsmarknaden i Sverige i siffror
Tabellen bygger på Cushman & Wakefields MarketBeat för kontorsmarknaden i Sverige, andra kvartalet 2026, publicerad i juli 2026.
| Storstadsregion | Kontorsbestånd | Vakans totalt | Vakans CBD | Primehyra CBD | Direktavkastning prime |
|---|---|---|---|---|---|
| Stor-Stockholm | 12,5 miljoner kvm | 18,5 % | 8,0 % | 9 850 kr/kvm/år | 3,75 % |
| Stor-Göteborg | 5,6 miljoner kvm | 15,0 % | 17,0 % | 4 500 kr/kvm/år | 4,50 % |
| Stor-Malmö | 2,7 miljoner kvm | 17,0 % | 9,0 % | 3 800 kr/kvm/år | 4,80 % |
Två saker är viktiga att veta när ni läser siffrorna. För det första är primehyran en bedömning av vad de bästa lokalerna i bästa läge kan hyras ut för, inte en genomsnittshyra. För det andra definierar analyshusen områden och vakans på olika sätt. Newsec, JLL, CBRE och Cushman & Wakefield kan därför redovisa olika vakansgrader för samma stad och period. Det är trenden inom samma källa som är mest användbar.
Kontorsmarknaden i Stockholm
Stockholm är landets största kontorsmarknad och den där skillnaderna mellan lägen är tydligast. Enligt Cushman & Wakefields MarketBeat för Stockholm Q2 2026 har vakansgraden legat stilla på 18,5 procent sedan fjärde kvartalet 2025, efter att en våg av färdigställda kontor tidigare vuxit snabbare än efterfrågan. Fördelat på delmarknader ser det ut så här:
| Delmarknad | Vakans | Primehyra |
|---|---|---|
| CBD | 8,0 % | 9 850 kr/kvm/år |
| Övriga innerstaden | 14,0 % | 6 200 kr/kvm/år |
| Ytterområden | 23,0 % | 4 100 kr/kvm/år |
Primehyran i CBD steg under kvartalet och var cirka 0,5 procent högre än ett år tidigare. I ytterområdena steg den med cirka 2,5 procent på årsbasis, medan den var oförändrad i övriga innerstaden.
I toppen av marknaden går utvecklingen ännu snabbare. Enligt JLL:s Nordic Outlook hösten 2026 tecknades 17 procent av uthyrningarna i Stockholms CBD under 2025 över den publicerade primehyran, jämfört med 9 procent 2023.
Utbudet av helt nya kontor är begränsat. Under första halvåret 2026 färdigställdes 45 800 kvm kontor i Stor-Stockholm, och ytterligare cirka 44 000 kvm väntas under andra halvåret. Cirka 180 000 kvm var under byggnad vid halvårsskiftet. Kvartalets största uthyrningar var Ericssons avtal om 58 000 kvm hos Atrium Ljungberg och 39 700 kvm hos Castellum, båda i Hagastaden.
Vill ni veta vad det kostar att hyra i olika delar av staden finns en genomgång i kontorspriser i Stockholm och en områdesguide i attraktiva områden för kontor i Stockholm.
Göteborg och Malmö
I Göteborg var den totala vakansgraden 15,0 procent och oförändrad under andra kvartalet 2026, enligt Cushman & Wakefield. Primehyran i CBD låg kvar på 4 500 kr/kvm/år. Göteborg har ett betydande tillskott på gång: 31 000 kvm färdigställdes under första halvåret och cirka 79 000 kvm var under byggnad.
I Malmö steg vakansgraden med en procentenhet till 17,0 procent, och vakansen i CBD ökade till 9,0 procent. Primehyran i CBD var oförändrad på 3 800 kr/kvm/år. Utbudet under byggnad är litet, cirka 12 000 kvm.
Transaktioner och investeringar
Investeringsmarknaden har tagit fart. Enligt Cushman & Wakefield (rapporterat i augusti 2026) uppgick transaktionsvolymen i Sverige till 120,5 miljarder kronor under första halvåret 2026, en ökning med 60 procent jämfört med samma period året innan och den starkaste halvårsutvecklingen sedan 2021. Kontor stod för 13 procent av volymen, 15,8 miljarder kronor. Bostäder (25 procent) och lager, logistik och industri (22 procent) var större segment. Cushman & Wakefield räknar med att helåret 2026 passerar 200 miljarder kronor.
JLL:s bild är liknande: cirka 122 miljarder kronor fördelat på drygt 160 transaktioner. Svenska köpare stod för 91 procent av volymen, och JLL beskriver att ökningen främst drivs av ägare som balanserar om sina portföljer snarare än av en bred våg nya köpare. De noterade nordiska fastighetsbolagen handlades i slutet av augusti 2026 med en mediansubstansrabatt på 41 procent, upp från 34 procent under våren.
Direktavkastning och värden
Direktavkastningskraven för de bästa kontoren har sjunkit något. Under andra kvartalet 2026 bedömde Cushman & Wakefield primeavkastningen i Stockholms CBD till 3,75 procent, 15 punkter lägre än ett år tidigare. I Göteborg och Malmö sjönk den med 5 punkter till 4,50 respektive 4,80 procent. Lägre avkastningskrav betyder högre värden för de bästa fastigheterna, men säger lite om äldre kontor i sämre lägen, där få affärer görs.
Prognos för kontorsmarknaden: vad händer härnäst?
Ingen kan förutsäga marknaden exakt, men rapporterna pekar ut några riktningar:
- Tudelningen består. Moderna kontor i centrala lägen fortsätter att ha låga vakanser, medan äldre bestånd i ytterlägen behöver renoveras, byggas om eller sänka hyran för att hyras ut.
- Mindre nyproduktion. Färre nya kontor färdigställs, vilket på sikt kan pressa ned vakanserna i de bästa segmenten och hålla uppe hyrorna där.
- Investeringsaktiviteten ökar. Både Cushman & Wakefield och JLL räknar med den högsta transaktionsvolymen på flera år, även om kontor är en mindre del än tidigare.
- Efterfrågan styrs av kvalitet. Kontorsnärvaron har stabiliserats, och företag väljer färre men bättre kvadratmeter. Det beskriver vi närmare i 10 trender inom kontorsfastigheter.
Vad betyder kontorsmarknaden för er?
Som hyresgäst har ni ett bra förhandlingsläge utanför CBD och i äldre fastigheter, där hyresvärdar ofta kan erbjuda hyresfria månader, anpassningar eller flexibla villkor. I CBD är det tvärtom: de bästa lokalerna går snabbt och ofta över rapporterade nivåer, så det lönar sig att börja tidigt.
Som hyresvärd med äldre ytor är frågan inte om, utan hur ni ska möta kraven på standard, service och energiprestanda. Hur ni arbetar med tomma ytor beskriver vi i minska vakansgraden.
Vanliga frågor
Hur ser kontorsmarknaden i Sverige ut 2026?
Kontorsmarknaden är tudelad. Enligt Cushman & Wakefield var vakansgraden 8,0 procent i Stockholms CBD men 18,5 procent i Stor-Stockholm under andra kvartalet 2026. Transaktionsvolymen ökade kraftigt under första halvåret, och kontor stod för 13 procent av den.
Hur hög är vakansgraden på kontor i Stockholm?
Cushman & Wakefield redovisar 18,5 procent för Stor-Stockholm, 8,0 procent i CBD, 14,0 procent i övriga innerstaden och 23,0 procent i ytterområdena (Q2 2026). Andra analyshus kan redovisa andra nivåer eftersom de avgränsar områdena olika.
Vad är primehyran för kontor i Stockholm?
Enligt Cushman & Wakefield var primehyran i Stockholms CBD 9 850 kr/kvm/år under andra kvartalet 2026. Primehyran avser de bästa lokalerna i bästa läge. Enligt JLL tecknades 17 procent av uthyrningarna i CBD under 2025 över den publicerade primehyran.
Kommer kontorshyrorna att sjunka?
Det beror på segment. I ytterområden och äldre bestånd med hög vakans är det vanligt att hyresvärdar ger rabatter och andra förmåner. I Stockholms CBD steg primehyrorna under 2026, och det begränsade tillskottet av nya kontor talar inte för sjunkande hyror där.
Letar ni kontor och vill veta vad som finns på marknaden just nu? Berätta vad ni söker så matchar vi er med rätt kontor inom 24 timmar.