Vad kostar det att hyra kontor i Stockholm 2026? Enligt de senaste mäklarrapporterna ligger toppyrorna i centrala Stockholm (CBD) på omkring 9 800 kr/kvm/år, i övriga innerstaden kring 6 200 kr/kvm/år och i ytterområden som Solna, Sundbyberg och Kista kring 4 100 kr/kvm/år. Det är nivåer för de bästa lokalerna i varje delmarknad. De flesta hyresavtal tecknas under dem. Här går vi igenom vad siffrorna betyder, vad som ingår i hyran och hur ni räknar ut vad ett kontor kostar per månad och person.
Lokalhyror i Stockholm 2026: kontorshyra per område
Lokalhyrorna i Stockholm skiljer sig mer än dubbelt upp mellan city och ytterområdena. De två mest aktuella offentliga rapporterna om Stockholms kontorsmarknad är Cushman & Wakefields MarketBeat för andra kvartalet 2026 och JLL:s kvartalsanalys för samma period.
| Delmarknad | Topphyra (kr/kvm/år) | Vakans | Källa |
|---|---|---|---|
| CBD (centrala Norrmalm och Östermalm) | 9 850 | 8,0 % | Cushman & Wakefield, Q2 2026 |
| City Centre (övriga innerstaden) | 6 200 | 14,0 % | Cushman & Wakefield, Q2 2026 |
| Decentralised (ytterområden) | 4 100 | 23,0 % | Cushman & Wakefield, Q2 2026 |
| Hagastaden | 5 800 | JLL, Q2 2026 | |
| Stockholm totalt | 18,5 % | Cushman & Wakefield, Q2 2026 |
Källor: Cushman & Wakefield, MarketBeat Stockholm Office Q2 2026 (topphyror anges som viktade nettohyror i utbud) och JLL, Stockholm Office Market Dynamics Q2 2026.
JLL anger topphyran i CBD till 9 800 kr/kvm/år, en ökning med 3,2 procent på ett år. I JLL:s nordiska kontorsrapport från februari 2026 framgår att de dyraste avtalen i CBD nådde 12 000 kr/kvm/år medan mediankontraktet för nya avtal i CBD låg på 8 200 kr/kvm/år. Det säger mer om vad en vanlig hyresgäst betalar i city än topphyran gör.
Hur de olika stadsdelarna skiljer sig åt i karaktär och prisnivå beskriver vi i guiden till kontorsområden i Stockholm.
Vad betyder topphyra?
Topphyran (prime rent) är den hyra som de bästa lokalerna i bästa läge i en delmarknad kan ta ut: nyproducerade eller nyrenoverade ytor med hög standard och effektiva planlösningar. Äldre lokaler, sämre planlösningar, lägen en bit från tunnelbanan och mindre ytor utan anpassning hyrs ofta ut betydligt under topphyran.
Tre saker påverkar var i intervallet en lokal hamnar:
- Läge inom området: Närhet till T-Centralen, Stureplan eller en pendeltågsstation höjer hyran.
- Standard och ålder: Nyproducerade kontor med miljöcertifiering tar högre hyra än äldre bestånd.
- Storlek och avtalstid: Större ytor och längre avtal ger förhandlingsutrymme, både på hyran och på hyresgästanpassningen.
Vakansen påverkar också. Med en total vakans på 18,5 procent enligt Cushman & Wakefield, och upp till 36 procent i Kista enligt JLL, har hyresgäster i många delmarknader bättre förhandlingsläge än för några år sedan. I CBD är vakansen lägre och hyrorna har fortsatt stiga.
Vad ingår i hyran? Kallhyra, varmhyra och tillägg
När ni jämför lokaler behöver ni veta exakt vad hyran omfattar. Det är den vanligaste källan till felaktiga jämförelser.
- Kallhyra: Hyran exklusive värme, kyla och el. Dessa betalas som tillägg eller via egna abonnemang. Med kallhyra följer er kostnad förbrukningen och energipriserna, så be om föregående års faktiska kostnader innan ni jämför med en lokal som hyrs ut med varmhyra.
- Varmhyra: Hyran inklusive värme, ibland även kyla och fastighetsel.
- Fastighetsskatt: För lokaler är den 1 procent av taxeringsvärdet (Skatteverket). Hyresvärden tar ofta ut den som ett separat tillägg i proportion till er yta.
- Driftkostnader: Städning, avfall, snöröjning, gemensamma ytor och ibland fastighetsservice kan ingå eller debiteras separat.
- Moms: Om hyresvärden valt frivillig beskattning tillkommer 25 procent moms på hyran. För momsregistrerade företag är den i regel avdragsgill, men den påverkar likviditeten.
- Indexuppräkning: De flesta avtal på tre år eller längre räknas upp årligen med KPI.
Hur momsen, indexklausulen och tilläggen regleras i avtalet går vi igenom i checklistan för att hyra kontor.
Räkneexempel: vad kostar ett kontor per månad?
Ett räkneexempel gör siffrorna konkreta. Anta ett företag med 20 anställda som behöver cirka 300 kvm.
| Innerstad (6 200 kr/kvm/år) | Ytterområde (4 100 kr/kvm/år) | |
|---|---|---|
| Årshyra, 300 kvm | 1 860 000 kr | 1 230 000 kr |
| Per månad | 155 000 kr | 102 500 kr |
| Per anställd och månad | 7 750 kr | 5 125 kr |
Exemplet utgår från topphyrorna i Cushman & Wakefields rapport och är exklusive tillägg, fastighetsskatt och moms. Er faktiska hyra kan hamna både under och över. Kvadratmeter per person varierar mycket: med hybridarbete och delade skrivbord räcker ofta mindre yta. Läs mer i guiden om kontorsyta per anställd.
Kontorshotell och kontorsplats: vad kostar det?
På ett kontorshotell eller coworking betalar ni oftast per arbetsplats eller per rum och månad, inte per kvadratmeter. I priset ingår vanligtvis möbler, internet, städning, el, reception, kök och tillgång till mötesrum och gemensamma ytor. Avtalen är korta, ofta från en månad.
Priset per kvadratmeter blir därför högre än för ett eget hyresavtal, men totalkostnaden kan bli lägre för små team eftersom ni slipper inredning, anpassning och egna driftkostnader. Priserna varierar kraftigt med läge och servicenivå, så jämför alltid totalpriset per person med vad ett eget kontor skulle kosta med alla tillägg. Vi jämför alternativen i artikeln om flexibla kontor och kontorshotell.
Vad händer med kontorshyrorna framöver?
Rapporterna pekar åt samma håll: efterfrågan koncentreras till centrala lägen och moderna, välbelägna byggnader, medan äldre lokaler i ytterområden får det tuffare. Cushman & Wakefield noterar att vakansen har legat stilla på 18,5 procent sedan fjärde kvartalet 2025 och ser tecken på stabilisering. Enligt samma rapport färdigställdes 45 800 kvm kontor i Storstockholm under första halvåret 2026, och ytterligare cirka 44 000 kvm väntas under andra halvåret.
För er som hyresgäst betyder det att det ofta finns förhandlingsutrymme utanför CBD, både på hyran, på hyresfria månader och på anpassningen.
Vanliga frågor
Vad kostar det att hyra kontor i Stockholm per kvm?
Topphyrorna ligger enligt Cushman & Wakefield (Q2 2026) på omkring 9 850 kr/kvm/år i CBD, 6 200 kr/kvm/år i övriga innerstaden och 4 100 kr/kvm/år i ytterområden. Mediankontraktet för nya avtal i CBD var enligt JLL 8 200 kr/kvm/år. Äldre lokaler hyrs ofta ut under dessa nivåer.
Hur höga är lokalhyrorna i Stockholm?
För kontor ligger de flesta nya avtal under topphyrorna: JLL anger mediankontraktet i CBD till 8 200 kr/kvm/år, mot en topphyra på runt 9 850 kr. I övriga innerstaden är topphyran omkring 6 200 kr/kvm/år och i ytterområdena omkring 4 100 kr/kvm/år. Hyror för butiker och lager följer andra marknader och ingår inte i siffrorna.
Vad kostar det att hyra kontor per månad?
Dela årshyran per kvadratmeter med tolv och multiplicera med ytan. Ett kontor på 100 kvm för 6 000 kr/kvm/år kostar 50 000 kr i månaden, före tillägg, fastighetsskatt och moms.
Är det moms på kontorshyra?
Lokalhyra är som huvudregel momsfri, men hyresvärden kan välja frivillig beskattning och då tillkommer 25 procent moms. Är ni momsregistrerade kan ni normalt dra av den.
Vad är skillnaden mellan kallhyra och varmhyra?
Kallhyra är hyran utan värme och ofta utan el och kyla, som då betalas separat. Varmhyra inkluderar värme. Kontrollera alltid vilket som gäller innan ni jämför två lokaler.
Är det billigare att hyra kontor utanför innerstaden?
Ja, hyrorna i ytterområden som Solna, Sundbyberg och Kista ligger generellt klart under innerstaden. Vakansen är också högre där, vilket ger bättre förhandlingsläge.
Få ett förslag som passar er budget
Shace söker igenom hela kontorsmarknaden i Stockholm och skickar ett handplockat urval inom 24 timmar, utifrån er budget och ert behov. Berätta vad ni söker så matchar vi er med rätt kontor.