Ett hyresavtal för lokal, eller hyreskontrakt för lokal som många säger, styr nästan allt som påverkar er ekonomi och vardag som hyresgäst: hyran, hur länge ni är bundna, vem som ansvarar för underhåll och vad som händer när avtalet löper ut. Lagen ger lokalhyresgäster ett svagare skydd än bostadshyresgäster, så det som står i avtalet blir avgörande. Här går vi igenom vad ett lokalhyresavtal ska innehålla, och längst ner finns en gratis mall ni kan utgå från.
Kort svar: Ett hyresavtal för lokal ska vara skriftligt om någon av parterna begär det, och i praktiken är det alltid skriftligt. Det bör reglera parter, lokal och användning, hyrestid och uppsägning, hyra och tillägg, index, moms, underhåll, anpassning, säkerhet, andrahandsuthyrning och besittningsskydd. De flesta hyresvärdar använder Fastighetsägarnas standardformulär med bilagor.
Vad säger lagen om hyresavtal för lokal?
Lokalhyra regleras i 12 kap. jordabalken, hyreslagen. Ett hyresavtal ska upprättas skriftligen om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Ett muntligt avtal är alltså giltigt, men svårt att bevisa, och flera villkor kräver skriftlig form för att gälla.
Många av lagens regler gäller bara om parterna inte har avtalat något annat. Det ger stor frihet, men också ansvar att läsa avtalet. En genomgång av hela processen finns i checklistan för att hyra kontor.
Det här ska ett lokalhyresavtal innehålla
| Punkt | Vad som ska framgå |
|---|---|
| Parter | Namn och organisationsnummer för hyresvärd och hyresgäst |
| Lokalen | Adress, fastighetsbeteckning, yta, plan och ritning som bilaga |
| Användning | Vad lokalen får användas till, till exempel kontor |
| Hyrestid och uppsägning | Start- och slutdatum, uppsägningstid och hur avtalet förlängs |
| Hyra | Belopp per år exklusive moms och när hyran betalas |
| Tillägg | Värme, kyla, el, vatten, fastighetsskatt och driftkostnader |
| Index | Om och hur hyran räknas upp varje år |
| Moms | Om hyresvärden tar ut moms och vad som gäller om det ändras |
| Skick och anpassning | Lokalens skick vid tillträdet och vilka ombyggnader som ska göras |
| Underhåll | Vem som ansvarar för vad, helst i en gränsdragningslista |
| Säkerhet | Deposition, bankgaranti eller borgen |
| Överlåtelse och andra hand | Om ni får hyra ut eller överlåta avtalet |
| Återställning | I vilket skick lokalen ska lämnas tillbaka |
De fem villkoren som betyder mest
Hyrestid och förlängning. Lokalhyresavtal skrivs oftast på tre till fem år. Säger ingen upp avtalet i tid förlängs det, ofta med tre år i taget. Läs mer om uppsägning av lokal.
Indexklausul. Hyran räknas normalt upp varje år med konsumentprisindex. Det är bara tillåtet om avtalet gäller för bestämd tid och hyrestiden är minst tre år. Läs mer om indexreglering av hyra.
Moms. Hyresvärden lägger oftast 25 procent moms på hyran. Läs mer om moms på lokalhyra.
Besittningsskydd. Ni har rätt till ersättning om hyresvärden säger upp avtalet utan godtagbart skäl, om ni inte har avstått från skyddet i en särskild handling. Läs mer om besittningsskydd för lokal.
Säkerhet. Hyresvärden vill nästan alltid ha säkerhet för hyran. En bankgaranti kostar en årlig avgift och banken kräver ofta säkerhet för den, en deposition binder kapital direkt. Beloppet ligger ofta på några månaders hyra och går att förhandla.
Vanliga bilagor
- Ritning över lokalen
- Indexklausul
- Klausul om fastighetsskatt
- Gränsdragningslista för underhåll och drift
- Beskrivning av hyresgästanpassning, med ritning och tidplan
- Överenskommelse om avstående från besittningsskydd, om parterna är överens om det
- Särskilda bestämmelser, till exempel om skyltning, öppettider eller miljökrav
Gratis mall: hyreskontrakt för lokal
Mallen nedan är en förenklad utgångspunkt för enkla upplåtelser, till exempel ett mindre kontor eller en andrahandsuthyrning. Den ersätter inte juridisk rådgivning. Vid längre avtal och större ytor bör ni använda branschens standardformulär och låta någon med erfarenhet granska avtalet.
- Parter. Hyresvärd: namn, organisationsnummer, adress. Hyresgäst: namn, organisationsnummer, adress.
- Lokalen. Adress, fastighetsbeteckning, yta i kvadratmeter. Lokalen framgår av bifogad ritning.
- Användning. Lokalen hyrs ut för att användas som kontor.
- Hyrestid. Från och med datum till och med datum.
- Uppsägning och förlängning. Avtalet ska sägas upp skriftligen senast nio månader före hyrestidens utgång. I annat fall förlängs avtalet med tre år i taget.
- Hyra. Belopp i kronor per år exklusive moms, att betalas i förskott senast sista vardagen före varje kalenderkvartals början.
- Index. Hyran räknas upp enligt bifogad indexklausul. Gäller bara avtal på bestämd tid om minst tre år.
- Tillägg. Värme, varmvatten, kyla och el ingår i hyran, eller betalas av hyresgästen enligt följande. Fastighetsskatt ersätts enligt bifogad klausul.
- Moms. Hyresgästen ska använda lokalen i momspliktig verksamhet. Hyresvärden har rätt att ta ut moms på hyran och tilläggen.
- Skick vid tillträdet. Lokalen hyrs ut i befintligt skick, eller med följande åtgärder som hyresvärden utför före tillträdet.
- Underhåll. Hyresvärden ansvarar för underhåll av lokalen och byggnaden, med de undantag som anges i bifogad gränsdragningslista.
- Ändringar i lokalen. Hyresgästen får inte bygga om lokalen utan hyresvärdens skriftliga samtycke.
- Säkerhet. Hyresgästen lämnar senast vid tillträdet säkerhet i form av deposition eller bankgaranti om belopp.
- Andrahandsuthyrning och överlåtelse. Kräver hyresvärdens skriftliga samtycke.
- Försäkring. Hyresgästen ska ha företagsförsäkring för sin verksamhet i lokalen.
- Återställning. Vid avflyttning ska lokalen lämnas väl rengjord och i följande skick.
- Underskrifter. Ort, datum och behöriga firmatecknare för båda parter. Avtalet upprättas i två exemplar.
Vanliga misstag
- Att jämföra lokaler på hyra per kvadratmeter utan att räkna in tillägg, index och anpassning.
- Att missa sista dag för uppsägning och bli bunden i tre år till.
- Att skriva under ett avstående från besittningsskydd utan att förstå vad det innebär.
- Att inte reglera vem som betalar för återställning när ni flyttar.
- Att den som skriver under inte är behörig firmatecknare.
Vanliga frågor
Måste ett hyresavtal för lokal vara skriftligt?
Bara om någon av parterna begär det, men i praktiken ska det alltid vara skriftligt. Ett avstående från besittningsskydd måste dessutom stå i en särskilt upprättad handling, och en indexklausul förutsätter ett avtal på bestämd tid om minst tre år.
Hur långt är ett hyresavtal för lokal?
Oftast tre till fem år. Indexklausuler kräver en hyrestid på minst tre år, vilket är en anledning till att tre år är det vanligaste.
Kan man använda en mall för hyresavtal för lokal?
Ja, för enkla upplåtelser. Ju längre avtal och större yta, desto viktigare är det att använda branschens standardformulär och ta hjälp med granskningen.
Vad är skillnaden mellan hyresavtal och hyreskontrakt?
Ingen. Hyreskontrakt är det vardagliga ordet, lagen använder hyresavtal.
Hitta rätt kontor snabbare
Shace söker igenom hela kontorsmarknaden åt er, skickar ett handplockat urval inom 24 timmar och hjälper till med visningar och avtal. Berätta vad ni söker så matchar vi er med rätt kontor.